Fra sorenskriver til advokat. Mange kjenner Christian Fr. Wyller som sorenskriveren i Ryfylke. Der regjerte han fra 1994, frem til embete ble lagt ned i 2007. Nå har han tatt med seg sin etterspurte kompetanse og meldt overgang til advokatyrket, som han praktiserer fra basen «Solbakken» i Hjelmeland kommune. At veien til advokatkontoret er lang og kronglete, spiller ikke lenger så stor rolle.
– De fleste som tar kontakt, finner veien via wyller.no, slår advokaten og forfatteren fast.
Jeg kan bekrefte at det også var min reiserute.
Hus, hybler, seksjoner og leiligheter. Der folk flest snakker om leilighet, skriver Wyller om eierseksjoner, borettslagsleiligheter, aksjeleiligheter og husleiekontrakter.
Hvis jeg sier selveierleilighet, hva sier du da?
– Vi må snakke om eierseksjoner, et favorittema!
Enig! Men først. La oss få høre hvordan alt startet.
Bergen, 1978. Unge student Wyller var vitenskapelig assistent ved Juridisk fakultet i Bergen. Etter et seminar om boligrett i regi av professor Kai Krüger, fikk han oppgaven med å renskrive manuskriptene for å lage et kompendium. Arbeidet viste seg å være omfattende. De innsamlede notatene var langt fra fullstendige. Den ambisiøse studenten la ned tid og egeninnsats i det som senere skulle vise seg å bli førsteutgaven av «Boligrett».
– I dette tilfellet var det ikke den klassiske historien med professoren som rappet studentens arbeid. Det var omvendt!
Eierseksjonenes opprinnelse. I løpet av de snart 50 årene som har gått siden seminaret i Bergen, har lovgivningen om eierstruktur i eiendommer med flere boenheter utviklet seg voldsomt. Wyller har kontroll på opprinnelseshistorien.
– For å forstå rettsutviklingen, er et viktig bakteppe å kjenne til den tidligere husleiereguleringen, særlig for leiligheter bygget før 1940. I 1960 kom boligbyggelagsloven og borettslagsloven. Streng prisregulering kombinert med håndheving av forkjøpsrett, ledet til behov for å komme seg rundt modellen for borettslag.
I borettslaget eide man heller ikke sin egen leilighet. Man måtte leie av borettslaget.
– Ja, og dette var klart nok psykologisk uheldig. Begrepet selveierleilighet, som brukes om eierseksjoner, harmonerer bedre med beboernes stilling, både faktisk og juridisk.
Flere eiere. Sameieloven fra 1965 som gjelder «der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal.» Men heller ikke denne passet helt som oppskrift på selveide boenheter?
– Før å kjøpe bolig er de aller fleste avhengig av å låne penger. Bankene krever pant som sikkerhet. Sameieloven bygger på at hver eier har en ideell andel og den kan pantsettes. Det går greit å håndtere med for eksempel 4 eiere, der hver har ¼. Men hvis det er 50 eller 100 eiere, blir det vanskelig å holde orden i grunnboken. Og den gangen foregikk tinglysing desentralisert, hos byskriveren i byene, og rundt om ellers hos landets sorenskrivere. På et tidspunkt tok byskriverne i Oslo tak i problemet og bad departementet om lov til å opprette egne grunnboksblad for hver sameieandel slik det gjøres når det er mange festeretter på samme bruksnummer. Departementet ga grønt lys og slik ble eierseksjonene en egen måte å eie en bolig på.
Eierseksjonene og borettslagene. En egen lov for eierseksjoner kom først i 1983. Både denne, borettsloven og andre viktige lover er senere endret flere ganger. Hva er de viktigste forskjellene i dag – mellom borettslag og eierseksjoner?
– Eierformene har blitt stadig likere, for eksempel når det kommer til skatt, vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar. Viktige forskjeller er fortsatt at borettslagsformen kan ikke brukes for næringslokaler, utvendige tilleggsdeler er ukjente i borettslag, og i eierseksjonssameier er pantsettelse av hele eiendommen umulig. Det betyr – satt på spissen – at et borettslag kan gå konkurs. Det kan ikke et seksjonssameie.
Snubletråder. Noe den alminnelige boligkjøper bør passe seg for eller være spesielt oppmerksom på når det kommer til disse to sameieformene?
– Det er lurt å være oppmerksom i kombinerte sameier, som inneholder både bolig- og næringsseksjoner. Sameiebrøk (og stemmerett) er som regel fastsatt på grunnlag av areal. Det er eksempler på at folk får seg en overraskelse der husets ene næringslokale i 1. etasje har eierandel på linje med samtlige leiligheter i hver etasje over.
Ofte stilte spørsmål. Du har holdt mange foredrag gjennom mange år innenfor ditt spesialområde. Hvilke spørsmål får du oftest?
– Fordeling av felleskostnader og retten til bruk av fellesarealer er høyt på listen over gjengangerne.
Trenger vi fortsatt to lovverk, borettslovene og eierseksjonsloven?
– Etter mitt syn ville en bedre løsning være én felles lov for borettslag og rene boligsameier, og en egen lov for næringssameier og kombinerte sameier.
Nytt fra husleieretten. Ditt aller ferskeste bidrag til boligrettens digitale bokhylle er kommentarer til husleieloven på Norsk Lovkommentar. Notene dine er hovedrevidert nå i mai. Hva er det ferskeste på nyhetsfronten innen dette feltet?
– Det skjer ikke så meget på dette området, det ser ut til at praktisering av loven ikke skaper de store problemer. Men koronakrisen aktualiserte hvilket ansvar utleieren har eller ikke har for at et lokale ikke kan brukes til formålet.
Hybler og Airbnb. I 1991 brukte Bergens Tidende som første norske avis ordet «hyblifisering». Rundt 20 år senere gjorde Airbnb sitt inntog og utfordret regelverket for boligsameier. Hva er statusen i dag, kort oppsummert?
– Vi har fått regler om dette nå. I seksjonssameier kan man leie ut på slike ordninger i inntil 90 dager årlig – i borettslag inntil 30 dager.
Takk for at du delte dette med oss! Det kan sies mye om hvor forskjellige folk er. Men en ting har vi felles. Vi bor. Lovene og reglene knyttet til boligrett er mange, og ikke alltid enkle. Wyller har kompetansen, og er på saken. Siste ord er nok ikke skrevet.
