Søk
  • Marianne Reusch

Digitalt årsmøte - eiendom

Teknologinøytrale lover? Borettslovene og eierseksjonsloven åpner i disse dager for årsmøter uten fysisk fremmøte. Finnes det digitale alternativer når det skal holdes årsmøte i veglaget for private veier? Hva med møtet i sameier etter sameielova? Og hvordan blir det med det obligatoriske årsmøtet i bygde- og statsallmenningene?


Være der du er - og samtidig på møte?

Årsmøtenes høysesong. Våren er høysesong for årsmøter og generalforsamlinger av alle slag. De spesielle omstendighetene i år gjør at det også er høysesong for nye lover med korte høringsfrister. Vi snakker seriøst korte frister. Ned mot bare 48 timer. Da er det fort gjort å overse noe.

Møteplikt vs. sosial distanse

Mange fellesskap med lovfestet møteplikt gjelder betydelige eiendomsinteresser og verdier. Eiere og berørte parter er slett ikke alltid enige om forvaltning og drift. Møtene er arenaer for beslutninger der mye kan stå på spill. Så hva gjør man når én lov sier at man har møteplikt. Mens smittevernloven forbyr oss å møtes – rent fysisk.

Hva er et møte? Det finnes ingen lovfestet definisjon på hva som skal til for at man kan kalle noe et møte. Viktige stikkord er samtidighet og mulighet for meningsutveksling. Telefonmøter er velprøvd. Videomøter har blitt den nye normalen. Men som alle vet: Vanskelighetsgraden øker med antallet deltakere. Legg til manglende kompetanse og/eller utstyr for digital deltakelse, og du ser konturene av et problem.


Utsatt – men ikke på ubestemt tid

Den kortsiktige løsningen er å utsette. Midlertidige forskrifter og lover har denne våren lagt til rette for at det kan skyves på enkelte lovbestemte møtefrister. Men før eller siden må disse møtene uansett gjennomføres.

Borettslag og eierseksjoner. Etter Koronautbruddet ble det raskt vedtatt forskrift om unntak fra regler om fysisk årsmøte og generalforsamling mv. i eierseksjonssameier, borettslag og boligbyggelag. Dette har igjen utløst lovendring på «fast track». Løsningen kan bli permanent. Høringsfristen går ut i morgen (8. mai 2020.)

Line Bjerkek, NBBL.

Advokat Line Bjerkek i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) melder om gode erfaringer med digitale årsmøter, så langt. Observasjoner tyder blant annet på betydelig økning i deltakelse på møtene. Hun har skrevet veileder for gjennomføring av årsmøter og generalforsamlinger uten fysisk møte. - Boligbyggelagenes spesialutviklede løsninger gjør at møtene kan vare over flere dager. Da kan man delta hjemmefra, og når man har tid, forteller hun. For dem som ennå ikke har prøvd, men vurderer digitale møter, er Bjerkeks råd å sørge for å ha på plass et godt teknisk verktøy for gjennomføringen av møtet.

- Boligbyggelagene har tilgang til en egen digital løsning utviklet for deres virksomhet, men det finnes en rekke digitale løsninger på markedet. Det vil kunne være utfordringer knyttet til stemmegivning ved anonyme valg, men også her finnes det ulike tekniske løsninger, for eksempel systemer for spørreundersøkelser.


Christian Fr. Wyller. Foto: Jan Tore Glenjen

Boligjuridisk nestor og forfatter av en rekke bøker om boligrett, advokat Christian Fr. Wyller, har forståelse for de midlertidige grepene. Men han er meget skeptisk til at forslag om en permanent lovendring kjøres gjennom med en knapp ukes høringsfrist, og uten en grundigere utredning i forkant. Her er man i ferd med å overse at denne lovendringen kan få uheldige konsekvenser, mener han. Lovforslaget legger opp til at styret tar beslutningen om møteform. Dette i seg selv er et betydelig inngrep i de demokratiske prinsippene boliglovene bygger på. Man mister det ordskifte som et fysisk møte legger opp til og der alle synspunkter kan komme frem. Før en permanent lovendring bør det analyseres nær-

mere hvilke sakstyper som forsvarlig kan behandles digitalt, og hvilke som fortsatt bør legges til fysiske møter, understreker Wyller. Det er også en god idé å høste erfaringer med de midlertidige løsningene, før man lander et forslag til permanent lov. Dessuten er det akutte behovet for digitale møter i år allerede løst slik at en permanent lovendring kan utstå til høsten eller vinteren og gjelde for møter i 2021.

Hvem kan beslutte – og hvem kan nekte? Aksjeloven § 5-7 åpnet allerede i 2013 for adgang til forenklet generalforsamling, uten fysisk møte, ved hjelp av elektroniske hjelpemidler. Men inngangsvilkåret var strengt. Løsningen kunne bare brukes: «Dersom ingen aksjeeiere​ motsetter seg det.» Når alle er enige, er det ikke noe problem. Sameieloven fra 1965 har i praksis den samme løsningen, selv om digitale verktøy ikke fantes da denne loven ble skapt. Fellesskapet kan etter regelen i sameieloven § 6 andre ledd enes om å møtes digitalt. Men hvis én eller flere sameiere protesterer, må vedtekter om en slik løsning fastsettes av tingretten. Tungvint.

Digitale møter. Forslag til en midlertidig lov om unntak fra krav til fysisk møte i foretakslovgivningen er nå under behandling. Dette gjelder blant annet årsmøter i aksjeselskaper og stiftelser. Det nye er at styret kan beslutte digital generalforsamling. Den enkelte aksjeeier kan da ikke kreve fysisk møte. I motsetning til endringene i boliglovene, er endringene i foretakslovene foreslått å være midlertidige, med gyldighet ut oktober 2020. Landbruks- og matdepartementet har i sin høringsuttalelse fanget opp at det er behov for tilsvarende løsning også for de lovpålagte årsmøtene etter bygdeallmenningsloven og statsallmenningsloven. Dette bør følges opp i lovarbeidet, slik at man ikke blir sittende igjen med lover om lovfestet møteplikt som ikke praktisk lar seg gjennomføre.

Private veier. Rettighetshavere i de mange private veilagene rundt om i landet står overfor de samme problemstillingene: Skal møtene holdes fysisk eller digitalt, og hvem treffer avgjørelsen. Veglova § 55 har regler om flertallsvedtak og møteplikt i veglaget for private veier, men foreløpig ingen regler om digitale møter.


Teknologinøytrale lover? Man bør få med alle lovene, slik at det ikke blir stående igjen en paragrafjungel av sprikende løsninger og uløste lovspørsmål om møteplikt.

0 visninger

Vil du høre fra oss?

planogbygniningsrett.no

Kommentarer og formidling av fagstoff om eiendomsjuss. 

Få varsel når det kommer noe nytt! 

Eller 

Følg via RSS

© 2023 by FEEDs & GRIDs. Proudly created with Wix.com