Søk
  • Marianne Reusch

Når to trinn er ett for mye

To-trinns byggesøknader har fordeler, men også flere ulemper. Unødvendig oppdeling kan forsinke saksbehandlingen og øke kostnadene.


Her er noen tips å tenke på.

Ett trinn kan være nok. Foto: Henrik Reusch

Mulighet. Ikke krav. Først og fremst. Byggesøknader kan deles i to. Først rammetillatelse. Deretter igangsettingstillatelse. Den sentrale regelen står i plan- og bygningsloven § 21-2 femte ledd. Merk at det står kan.


Det må altså gjøres en vurdering. Man må ta et valg - som har konsekvenser.


Fordeler og ulemper. Det første kontrollspørsmålet er helt enkelt: Hvorfor vil det være ønskelig og hensiktsmessig å dele opp denne søknaden. Hva er fordelene, (og hvilke negative konsekvenser kan følge med?). Kort sagt: What’s in it for me?


Men, er ikke rammetillatelse bra? Joda, absolutt. Muligheten til å dele en søknad i to er glimrende. I mange tilfeller. Men altså ikke alltid. Og absolutt ikke så ofte som mange tror.


Ett trinn – ofte nok. Rammetillatelse for enkle tilbygg, fasadeendringer, eller prosjekter som åpenbart er i samsvar med arealplanen. Er du virkelig helt sikker på at det beste er å dele opp denne søknaden? Sjekk listen over hva som skal være med i søknaden i byggesaksforskriften § 5-4.


Rammetillatelse får oppmerksomheten. Det snakkes og skrives mye om hva som skal være med i en rammetillatelse (byggesaksforskriften § 6-4), og hvilke punkter som må være på plass før man får igangsettingstillatelse. Men det er langt mindre oppmerksomhet rundt det praktisk viktige spørsmålet:


Når er det bedre å søke i ett trinn?

Ta testen. Enten du har påtatt deg oppdraget som ansvarlig søker. Eller du er tiltakshaver som har engasjert en ansvarlig søker – Ta en fot i bakken og still følgende spørsmål: «Hvorfor velger vi å dele denne søknaden i to trinn?»


Her er noen vanlige svar:

  • Fordi det er vanlig.

  • Alle gjør det.

  • Vet ikke.

  • Tør ikke gjøre noe annet.

  • Er usikker på hva som kreves for å søke i bare ett trinn.

Hvis svaret ditt ligner på noen av punktene ovenfor, er det mye som taler for at du IKKE bør dele opp denne søknaden, men heller prioritere arbeidet med å utarbeide en komplett søknad.


Punktene på sjekkliste nedenfor, derimot, kan være signaler på at to-trinns søknad er tingen:

  • Jeg er usikker på om dette prosjektet kommer til å bli gjennomført.

  • Det er usikkert hvilket omfang prosjektet etter hvert skal få.


Kort historikk. Muligheten for å dele en byggesøknad ble innført i 1995. En viktig kilde til informasjon er forarbeidene til denne endringsloven (Ot.prp. nr. 39 1993-1994). Ordningen i dagens lov viderefører dette.


Oppdeling i to trinn er særlig aktuelt for komplekse byggesaker, der det vil være en fordel ikke måtte prosjektere alt med en gang.

Ved å dele i to, kan første trinn i søknadsprosessen konsentreres om å bringe prosjektet i samsvar med arealplanen, mens prosjektering på mer detaljert nivå kan vente til neste søknadstrinn.


Hovedbegrunnelsen for oppdeling er at man ikke skal tvinges til å legge store ressurser i prosjekter som viser seg å ikke kunne realiseres. Ved søknad i to trinn kan man bruke rammesøknaden til å avklare om det ønskede prosjektet er i samsvar med arealplanen på stedet, om utbyggingen matcher krav til høydeplassering, naboavstand, om det oppfyller krav til adkomst og avløp, om det tilfredsstiller føringer for visuelle kvaliteter. Eller om det er nødvendig med større omarbeidelser av planene før man går videre.


Avklaring på forhånd. Gode forberedelser lønner seg. Plan- og bygningsloven stiller flere virkemidler til rådighet for å sikre forutsigbarhet i saksbehandlingen. Muligheten for forhåndskonferanse (byggesaksforskriften § 5-1) og muligheten for å dele opp søknaden er to sentrale virkemidler. Det er ikke alltid nødvendig å bruke begge. Hovedforskjellen er at førstnevnte ikke er rettslig bindende. Men ofte kan forhåndskonferanse være tilstrekkelig til å forberede en søknad i ett trinn.


Tankeløshet i to trinn. Det man bør være oppmerksom på, er først og fremst situasjonene der søknaden deles opp på autopilot, uten vurdering av konsekvensene. I virkeligheten ser man ofte at mangelfulle og eller dårlige forberedelser kamufleres ved at det sendes av gårde søknad om rammetillatelse.


Å håndtere usikkerhet. Løsningen er ikke nå nøle seg frem ved å dele opp søknaden bare fordi du er usikker på hva som egentlig kreves.

Enhver byggesak inneholder usikkerhet. Get over it!

Legg heller arbeid i å skaffe oversikt over hva som må være på plass for å komme i mål med akkurat denne saken. «Jakten på den komplette byggesøknaden» bør fra første stund gis høyeste prioritet på søkersiden.


Tidlig innsats med å gjøre byggesøknaden komplett er ofte det aller beste.


Så enkelt. Så vanskelig.