Søk
  • Marianne Reusch

Servitutter - kan de fikses?

Hva gjør man når gamle avtaler begrenser ny bruk av eiendommen? Svaret kan ligge hos jordskifteretten.

Dommer på befaring. Magne Reiten er jordskiftelagdommer i Frostating lagmannsrett. Feltarbeid er en del av dommergjerningen, særlig i den lyse årstiden. Foto: Viggo Finset.

Bruksrettigheter hos andre grunneiere er viktig brikke i eiendomsretten. For å komme frem til sitt eget hus, må man kjøre over en annens tomt. På hytta har man ikke egen båtplass. Løsningen er avtale om bruk av naboens brygge.


Master & servant. På fagspråket kalles bruksrettigheter i eiendom for servitutter. Ordet er beslektet med «service», tjeneste. En begrenset bruksrett hos andre kan bidra til å løse et problem eller dekke en mangel for eiendommen.


Avtalefrihet. Partene har nokså frie hender til selv å bestemme innhold og varighet for bruksrettigheter. Men det er en kjent sak at man ikke alltid er enige om hvordan en avtale skal forstås. Dessuten endrer verden seg. Det som var en god løsning på adkomstveien i tidligere tider, kan vise seg å bli et problem i dag. Hva gjør man da?


Tosporet system. Etter reglene i servituttloven § 5 til § 8 kan det kreves endringer eller avvikling av servitutter, selv om partene ikke er enige. Jordskifteloven § 3-11 og § 3-12 har også regler om dette. Det er flere likheter, men også viktige forskjeller i reglene for omforming av servitutter etter de to lovene. Valg av lov må gjøres før saken starter. Til denne vurderingen bør man få hjelp fra noen som kan detaljene.


Servituttloven er fra 1968. Reglene ble utformet under andre samfunnsforhold. Noen av bestemmelsene er i dag lite praktiske, for eksempel retten til å svi lyng, eller retten til mosetak. Samtidig har andre typer avtaler blitt vanligere, som retten til å bruke eiendom for plassering av mobilmaster og fremføring av fiberkabler.


Nytt i gammel lov. En stor endring i servituttloven skjedde med virkning fra 2016. Da overtok jordskifterettene alle saker om endringer og avvikling av servitutter, se servituttloven § 18. Uansett hvilken av de to lovene som brukes, er det jordskifteretten som behandler saken i første instans.


Magne Reiten er jordskiftelagdommer i Frostating lagmannsrett, og har årelang erfaring fra dette feltet. Han har skrevet kommentarene til jordskifteloven hos Gyldendal Rettsdata, er medforfatter til bokverket Jordskiftelovens kommentarutgave (2016), og har også skrevet mange artikler. Her guider han oss gjennom noen grunnleggende punkter:

- Kort fortalt handler jordskifte om å endre eiendomsforhold, rettigheter og grenser til mer rasjonelle, og praktisk bedre løsninger – for alle involverte. Til dette hører også å omorganisere gamle bruksrettigheter, slik at de blir bedre tilpasset dagens forhold. En veirett som før gikk over gårdstunet, legges i dag kanskje utenom bebyggelsen. Saker om servitutter kan behandles som egne saker, eller det kan inngå som del i et større sakskompleks.


Vanskelig å gjøre alle fornøyd?


- For jordskiftet gjelder en grunnleggende garanti mot tap (§ 3-18): Både eiendom og bruksrettigheter skal være verd minst like mye etterpå.


Hvordan løses flokene med gamle servitutter, som fortsatt kanskje har en viss nytte?

Domstolen har en rekke elegante virkemidler til rådighet.

- Arealer kan byttes mot rettigheter, grenser kan endres, bruken kan reguleres nærmere, traseer kan flyttes. Og virkemidlene kan kombineres, slik at den nye ordningen blir en pakke med løsning på flere problemer.


Noe jordskifteretten ikke kan gjøre?


- En begrensning er at penger ikke kan brukes som virkemiddel i saker etter jordskifteloven, det er en konsekvens av tapsgarantien. I et jordskifte kan domstolen for eksempel ikke redusere en bruksrett mot at grunneieren pålegges å betale rettighetshaveren for at retten begrenses. I saker etter servituttloven gjelder ingen slik begrensning. Ved omlegging av en bruksrett etter servituttloven § 6 skal retten utmåle mellomlegg i «jord, rettar eller pengar».


Et tips til dem som er nervøs før sitt første møte med jordskifteretten?


- Domstolene har veiledningsplikt. Du får ikke personlig assistanse til å føre saken, men generell veiledning om prosessen. Det kan være lurt å benytte seg av muligheten, og klokt å følge rådene som gis.